رئیس اتحادیه مشاورین املاک ساوه گفت: تغییر دولت و انتظار برای اعلام سیاست‌های جدید مهمترین عامل در رکود بازار مسکن در سال 92 بود.
فرامرز خسروی در گفت‌وگو با خبرنگار خبرگزاری دانشجویان ایران(ایسنا)- منطقه مرکزی افزود: طبق نظریه کارشناسان اقتصادی برای اینکه بازار کالایی را مورد تحلیل اقتصادی قرار دهیم و آن را در دوره‌ای از زمان بررسی کنیم، باید به دو پارامتر توجه ویژه داشته باشیم.
وی اظهار کرد: نخستین پارامتر قیمت تمام شده کالاست که شامل هزینه مواد اولیه، مدیریت، خواب سرمایه و هزینه‌های سربار و پارامتر دوم تقاضای مؤثر در جامعه است.
وی با بیان اینکه این تحلیل تقریبا برای همه‌ی کالاها در بخش‌های صنعتی و غیر صنعتی کاربرد دارد، اضافه کرد: بعد از بررسی قیمت تمام شده‌ی کالا به تقاضای مؤثر می‌پردازند و زمانی که نقدینگی متقاضیان در یک دوره زمانی به قدرت خرید آن کالا می‌رسد، را مورد تحلیل قرار می‌دهند تا وضعیت بازار آن کالا را بررسی کرده باشند.
وی بیان کرد: این تحلیل همیشه و همه کالاها را در برنمی‌گیرد. تعدادی از کالاها که با حیات بشر در ارتباط هستند در این تحلیل نمی‌گنجند. کالاهایی نظیر خوراک، پوشاک و مسکن که نبودشان، حیات انسان را به خطر می‌اندازند، همیشه اینگونه قابل بررسی نیستند و در این سه کالا به تقاضای موثر توجه نمی کنیم. نمی‌گوییم نقدینگی متقاضیان چه زمانی به حدی خواهد رسید که بتوانند شکم خود را سیر کنند.
مسکن کالای زیستی که نبودش حیات بشر را تهدید می‌کند!
وی با بیان اینکه نمی‌توان گفت که مردم اگر نقدینگی کافی نداشتند، نان نخورند، افزود: اما در کالای صنعتی و اقتصادی می‌توان این را گفت. به عنوان مثال می‌توان راجع به کالاهایی نظیر اتومبیل این تحلیل را کرد. بسیاری از کالاهای فرهنگی و اقتصادی را می‌توان براساس تقاضای مؤثر و قیمت تمام‌شده تحلیل کرد اما، مسکن کالای زیستی است، اگرنباشد حیات بشر به خطر می‌افتد.
به گفته‌ی رئیس اتحادیه مشاورین املاک ساوه، در بخش مسکن زمان رسیدن به نقدینگی کافی مورد بررسی قرار نمی‌گیرد. همچنین به جای تقاضای مؤثر باید تقاضای مطلق را مورد نظرقرار دهیم. این که در طول سال چقدر مسکن مورد نیازاست و در سال‌های آتی این میزان به چه مقدار می‌رسد، باید مورد تحلیل قرار گیرد.
وی گفت: اینکه تقاضای مطلق در چه زمانی به تقاضای مؤثر تبدیل خواهد شد بسیار مورد اهمیت است. در بخش مسکن برای تبدیل تقاضای مطلق به مؤثریک دوره زمانی 6 ماهه ارزیابی می‌شود. اگرخانواده‌ای تشکیل و6 ماه بدون سرپناه باشد، آن خانواده از هم می‌پاشد که جلوگیری از این امر نیاز مبرم به برنامه‌ریزی برای تأمین مسکن توسط دست‌اندرکاران را می‌طلبد.
وی اظهار کرد: طبق بررسی کارشناسان بازار مسکن هر سال حدود یک میلیون و200 هزار واحد مسکن برای همان سال نیاز است. هر چند آمار دقیقی از تولید مسکن طی سال‌های گذشته اعلام نشده، ولی محاسبات کارشناسان بازار مسکن نشان می‌دهد که در کشور به اندازه یک سوم تقاضای سالیانه هم مسکن تولید نشده چه رسد به جبران تولید .
خسروی با بیان اینکه در صورت کسری مسکن در کشور وافزایش تعداد خانوار متقاضی مسکن که به اشکال مختلف روزگار خود را می‌گذرانند تا بتوانند مسکن تهیه کنند و قدرت خرید هم وجود نداشته باشد، عملا تقاضای مؤثر کاهش پیدا می‌کند، اظهار کرد: با افزایش قیمت‌ها این تقاضای مؤثر بار دیگر به تقاضای مطلق تبدیل می‌شود، که به این دوره رکود گفته می‌شود.
وی تصریح کرد: هرچند دلیل اصلی رکود بازار مسکن در سال92 این موضوع نبود؛ علیرغم اینکه پیش‌بینی می‌شد بعد از انتخابات ریاست جمهوری بازار مسکن از رکود خارج شود و خریداران مصرفی به بازار ورود پیدا کنند اما، بعد از انتخابات و در اواخر سال نیز که معمولا اوج خرید وفروش و حجم معاملات است، افزایش یا بازگشت رونق رخ نداده، بلکه تغییر دولت و انتظار برای اعلام سیاست‌های جدید در رکود بازار مسکن تأثیر بسزایی داشت.
وی بیان کرد: از دیدگاه کارشناسان محلی، ساختار مسکن دیگر جایی برای کاهش قیمت ندارد. پیش‌بینی این است که منهای جبران تقاضای سال‌های گذشته، درسال93 تقاضای بالایی وجود خواهد داشت که با تحلیل سایر پارامترهای اقتصادی از جمله افزایش قیمت حامل‌های انرژی آن هم به میزانی که در مجلس تصویب شد، شاخص‌های اقتصادی را تحت تأثیر قرار خواهد داد.
وی افزود: بنظر می‌رسد افزایش قیمت حامل‌های انرژی، بار دیگر افزایش قیمت‌ها را رقم خواهد زد و پیش‌بینی می‌شود در سال93 افزایش قیمت حامل‌های انرژی وتأثیر آن درافزایش مجدد قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها نقش بسزایی در افزایش قیمت مسکن خواهد داشت.
این فعال اقتصادی افزود: در این خصوص دولت باید تدابیری اتخاذ کند چرا که مسکن از عناصری است که نبود آن جرم‌خیزترین بخش محسوب می‌شود. ازطرفی بهداشت روانی جامعه درگیر مسکن است و ناهنجاری‌های زیادی در عدم تأمین این نیاز اساسی بروز پیدا می‌کند.
وی اضافه کرد: در این شرایط امید می‌رود تمهیدات لازم از طرف مسئولین نظام در سطح کلان اقتصادی برای مسکن صورت گیرد تا این نیاز اساسی، بحران‌ساز نشود.
وی ادامه داد: در سال جاری لازم است تا طرح‌ها و برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی قاطعانه در حوزه مسکن، تغییر ساختار مسکن مهر، طرح جامع ملی مسکن، صندوق زمین و ساختمان و... اعلام و پیگیری شود تا با ایجاد توازن بین عرضه و تقاضای مسکن، قیمت مسکن کنترل شود و گام‌های مؤثری در مسیر تأمین مسکن نیازمندان واقعی جامعه برداشته شود.
وی با بیان اینکه امروزه 50 درصد از دارایی جهان در اختیار تجارت املاک است، گفت: در دنیا معاملات املاک کاملا حرفه‌ای و هدفمند است ولی در کشور ما تعریف درستی از املاک در اذهان عمومی شکل نگرفته است و به معاملات املاک با دید سرمایه‌گذاری و سودآوری نگاه می‌شود.
دیدگاه اولیه در خرید و فروش مسکن خدمات است نه کسب درآمد
وی افزود: البته معاملات املاک با هدف سرمایه‌گذاری نیز اهمیت دارد ولی نباید با دید سرمایه‌گذاری و سودآوری به آن نگریست. اولین دیدگاه ما در خرید و فروش باید خدمات باشد نه کسب درآمد. احداث یک ساختمان باید هدفمند و با دلیل همراه باشد، یعنی بعنوان یک کالای خدماتی دارای فنآوری، استانداراد و ماندگار باشد، که متأسفانه این مهم در کشور ما دیده نمی‌شود و به همین دلیل در زمان رونق بازار با هجوم اقشار مردم جهت خرید و کسب سرمایه مواجه می‌شویم. در این مواقع، جو روانی و ایجاد حباب در جامعه بیشترین عامل افزایش قیمت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. حتی تأثیر آن بیشتر از افزایش قیمت حامل‌های انرژی و غیره است که به این موضوع نیز باید توجه خاصی داشت.
رئیس اتحادیه مشاورین املاک ساوه در ادامه با ارائه پیشنهاد و راهکارهای تجربی به کارشناسان محلی جهت پیشبرد دانش صنعت ساختمان در راستای تأمین نیاز مسکن متقاضیان و جلوگیری از حاشیه‌نشینی در ساوه گفت: مالکین زمین‌های بزرگ یا باغات متروکه که از حیث کاربری کشاورزی خارج شده‌اند و در محدوده‌ی شهری قرار گرفته‌اند شناسایی شوند بنحوی که پس از شناسایی مالکین، توسط شهرداری ضمن دعوت، تفهیم امر کرده و آنان را جهت توافق با شهرداری ترغیب کنند و در صورت عدم تمکین اخطار قانونی، جهت عدم تفکیک غیر مجاز و تغییر کاربری توسط مالکین صورت پذیرد.
وی رسیدن حد نصاب تفکیکی در املاک از 170 مترمربع به 120 مترمربع و حتی اخذ پروانه برای دو قطعه 60 متری در کنار هم را دومین راهکار دانست و اضافه کرد: شناسایی مجریان و انبوه‌سازان صادق و دلسوز جهت ترغیب به ساخت‌وساز بصورت خودمالکی و سوق متقاضیان کم‌درآمد مسکن به ثبت نام و ایجاد تعاونی‌های ساختمان در املاک بالای هزار مترمربع راهکار دیگر است.
لزوم حرکت از سنتی‌سازی به سمت صنعتی‌سازی
خسروی خاطرنشان کرد: بنظر می‌رسد با تشکیل کارگروهی به تولیت شهرداری و باعنایت به مراتب فوق با تبیین وتدبیر برنامه‌ریزی درست و قانونمند بتوان به مردم اطلاع‌رسانی کرد و دانش صنعتی سازی و فنی مهندسی را بکار گرفت و از مردم باید خواست در چهارچوب دانش مهندسی قدم بردارند تا ساختمان‌سازی از سنتی‌سازی و آلونک‌سازی خارج و به صنعتی‌سازی ساختمان بعنوان یک قطب درست، مطمئن وسالم اقتصادی نگریست و آنگاه انتظار تغییر و تحول داشت.
وی بیان کرد: در شهرساوه که مهد صنعت و کشاورزی، مهاجرپذیر و نهایتا دارای قشر وسیع کارگری است می توان با صنعتی‌سازی و بکارگیری دانش فنی مهندسی ساختمان و راهکارهای فوق حاشیه‌نشینی را برای همیشه برچید و در تأمین نیاز مسکن متقاضیان گامی اساسی برداشت.
وی بیان کرد: این چشم‌انداز بعید نیست بلکه دست‌یافتنی است فقط همت مسئولین و دانش‌اموختگان فنی مهندسی را می‌طلبد که فقط از جنبه اقتصادی به موضوع ننگریسته و به امضا اکتفا نکنند.
به گفته این کارشناس در حوزه مسکن، می‌طلبد که فرهنگ تجارت و فعالیت‌های تجاری به عنوان هدف اولیه احداث بنا، در جامعه گسترش یابد. در همین راستا مشاورین املاک می‌توانند در فرهنگ‌سازی معاملات املاک به صورت هدفمند تأثیرگذار باشند.
وی با بیان اینکه جا دارد مسئولین نسبت به صدور مجوز تأسیس بنگاه‌های مسکن تجدید نظر داشته باشند گفت: در تجارت املاک نیز، مانند سایر تجارت‌ها باید از معلومات حقوقی خاصی بهره‌برداری شود. یعنی افراد پس از گذراندن دوره‌های خاص آموزش، حق ورود به این شغل را داشته باشند. البته این مسئله در شهرستان ساوه و با توجه به تمهیدات و برنامه‌های آموزشی پیش‌بینی شده، عملا با حمایت مسئولین ذیربط تحقق یافته است.
وی افزود: با توجه نوسانات قیمت املاک که به نوبه‌ی خود می‌تواند معضلی در افزایش اختلافات حقوقی و مالی متعاملین باشد، از این رو می‌طلبد نسبت به نحوه تنظیم قراردادها و موارد مهم که متعاملین و مشاوران املاک در زمان تنظیم قراردادها باید به آن توجه ویژه داشته باشند، اطلاع رسانی عمومی شود.
وی گفت: یکی از اساسی‌ترین نیازها و در واقع مهمترین دغدغه امروز شهروندان، تهیه مسکن اعم از خرید وفروش، اجاره و رهن است و از آنجاکه این مهم نوعاً از طریق مراجعه به آژانس‌های مسکن (بنگاه معاملات ملکی) میسر می‌شود، آگاهی آحاد مردم از قوانین مربوطه و مراتب اولیه و مقدماتی خرید و فروش املاک و مستغلات و نحوه فعالیت این آژانس‌ها، الزامی وضروری به نظر می‌رسد.
