مدیرگروه حقوق دانشگاه علمی و کاربردی شهرداری ساوه و مدرس حقوق ثبت گفت: فلسفه وضع قانون پیش‌فروش ساختمان و آئین‌نامه اجرایی آن، رویکرد حاکمیت و توجه دستگاه قضائی کشور به جایگاه رفیع سند رسمی و آثار مثبت آن است که قطعا تاثیرات چشمگیری را در توسعه قضائی، فرایند قضازدایی، بهداشت حقوقی، امنیت اقتصادی بویژه پیش خریدکنندگان، جلوگیری از اطاله دادرسی در مراجع قضائی، کاهش حجم پرونده‌های قضائی در محاکم عمومی در پی خواهد داشت.
مصطفی سرخیل در گفت‌وگو با خبرنگار خبرگزاری دانشجویان ایران(ایسنا)- منطقه مرکزی- افزود: تمامی دستگاه‌های مرتبط با قانون پیش‌فروش ساختمان و آئین‌نامه اجرایی آن، در انجام تکالیف قانونی مندرج در قانون، تکلیف و الزام قانونی دارند.
وی افزود: شهرداری‌ها نیز در صورت عدم صدور شناسنامه‌های فنی واحدهای پیش‌فروش، مسئول عدم اجرای قانون یاد شده خواهند بود و در قبال متضررین مسئولیت مدنی خواهند داشت.
سرخیل بیان کرد: قانون پیش‌فروش ساختمان مشتمل بر 25 ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه دوازدهم دیماه 1389 مجلس شورای اسلامی تصویب شد و در 29 دیماه 1389 به تایید شورای نگهبان رسید.
وی ادامه داد: به موجب ماده 25 این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب این قانون باید آئین‌نامه اجرایی قانون توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه شده و پس از تایید رییس قوه قضائیه به تصویب هیات وزیران می‌رسید که تصویب نهایی آئین‌نامه مزبور در هیئت دولت در هفتم خردادماه 1393 صورت گرفت.
به گفته سرخیل البته قانون مزبور قبل از صدور آئین‌نامه موصوف نیز به استناد ماده دو قانون مدنی که براساس آن، قوانین 15 روز پس از انتشار در سراسر کشور لازم‌الاجرا هستند، کاملا رسمیت داشته و از ضمانت‌های اجرایی لازم برخوردار است.
وی بیان کرد: با این حال قانون و آئین‌نامه موصوف اوایل تیرماه سال جاری و همزمان با هفته قوه قضائیه در سراسر کشور اجرایی شد و رئیس جمهور، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کانون سردفتران و دفتریاران اسناد رسمی در مصاحبه‌های خود با خبرگزاری ها اعلام کردند که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسناد رسمی آمادگی لازم را جهت تنظیم اسناد پیش‌فروش دارند.
این استاد حقوق دانشگاه در ادامه اظهار کرد: طبق ماده 22 قانون پیش‌فروش ساختمان شهرداری‌ها مکلف هستند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق به همراه شماره مسلسل صادر کرده و به متقاضی تسلیم کنند و دفاتر اسناد رسمی نیز به موجب ماده 4 این قانون مکلف هستند همزمان با تنظیم سند پیش فروش، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد را دریافت کنند.
وی تصریح کرد: بنابراین عملا تنظیم قرارداد پیش فروش به صدور شناسنامه‌های یاد شده موکول شد که باید توسط شهرداری صورت می‌گرفت و در حال حاضر کلیه دستگاه‌های اجرایی و شهرداری‌ها جهت اجرایی شدن کامل این قانون که مزایا و محاسن متعددی جهت قضازدایی و بهداشت حقوقی در پی خواهد داشت با وظایف قانونی خود آشنا شده و بدان عمل کرده‌اند و از آمادگی لازم جهت اجرای این قانون فوق‌العاده با اهمیت برخوردارند. البته تنها در برخی نقاط کشور شهرداری‌ها جهت اجرای این قانون که کاملا شفاف و صریح است اقدام نکرده‌اند، که ناگزیرند به دلیل تبعیت از اصل حاکمیت قانون نسبت به اجرای الزامات قانونی مقرر اقدام کنند، چراکه در غیر اینصورت از نقطه نظر مسئولیت مدنی پاسخگو خواهند بود .
به گفته وی هیچگونه تردیدی در الزام‌آور بودن و تکالیف دستگاه‌های اجرایی و شهرداری‌ها به موجب قانون و آیین‌نامه مورد نظر وجود ندارد.
وی با بیان اینکه در اجرای بند پنجم اصل یکصدو پنجاه و ششم قانون اساسی یکی از وظایف اصلی قوه قضائیه پیشگیری از وقوع جرم تعیین شده است، افزود: از آنجاکه انجام این رسالت خطیر به تنهایی توسط قوه قضائیه امکانپذیر نیست و بخش های مختلف حاکمیت باید در اجرای این ماموریت خطیر قوه قضائیه را یاری دهند، بنابراین همه دستگاه‌های اجرایی مرتبط با این قانون باید با اجرای سریع و صحیح قانون یاد شده اقدامات و گام‌های بلندی را جهت جلوگیری از جرائمی که قبل از وضع این قانون جامعه و امنیت اقتصادی مردم را تهدید می‌کرد بردارند .
سرخیل افزود: تضمینات بسیار مناسبی برای اجرای تعهدات طرفین( پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار ) در این قانون و آئین‌نامه پیش‌بینی شده است، از جمله این تضمینات اینکه صرفا اشخاصی می‌توانند اقدام به پیش‌فروش کنند که بموجب سند رسمی یا مالک زمین باشند یا مستاجر یا سرمایه گذارانی که بموجب سند رسمی حق احداث بناء بر روی زمین را دارند .
وی گفت: بنابراین برای پیش‌خریداران که سابقا بدون احراز دلیل فروش از طرف پیش‌فروشنده اقدام به پیش‌خرید می‌کردند و به مشکلات متعددی برخورد می‌کردند، از این پس با پیش‌بینی این مهم با مشکلی در آینده مواجه نخواهند شد، علاوه بر این در قانون مزبور پیش‌بینی شده است که قرارداد پیش‌فروش باید حاوی اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه( پارکینگ ) انباری و نیز موقعیت کاربری، مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش در قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است، باشد.
به گفته وی در ماده 23 این قانون پیش‌بینی شده است، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی پیش‌فروش کنند به حبس از 91 روز تا یک سال یا پرداخت جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. در ماده 24 این قانون آمده است مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند و نمی‌توانند راسا به تنظیم قرارداد پیش‌فروش اقدام کنند بنابراین مشاورین املاک در این قانون دیده شده‌اند و می‌توانند صرفا به وظیفه دلالی و وساطت و تسهیل انجام معامله پیش فروش بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار بپردازند، در غیراینصورت در همین قانون پیش‌بینی شده است که برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا 2 سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند .
